Les autres formes de financement du Logement

On peut décomposer ces dispositifs en 3 grandes familles : l'achat d'un bien divisé, la coacquisition, et la location accession.

S'agissant d'un bien divisé, le principe est ancien. Un bien immobilier est un actif, qui est composé d'une nue-propriété, et d'un usufruit. Chacun des droits a une valeur. Il suffit donc de n'acheter qu'un seul de ses droits pour avoir un prix de transaction moins élevé. C'est la disposition du démembrement. Il peut être temporaire ou définitif. C'est le cas par exemple, d'un achat en nue-propriété, dont la cible d'investisseur est patrimonialement déjà propriétaire de biens loués et qui cherche à accroitre son patrimoine, à moindre coût, avec une fiscalité avantageuse, et avec un horizon à moyen-long terme une valorisation agréable. C'est aussi le cas d'un achat en viager, où la reconstitution de la pleine propriété du bien ne se réalisera qu'au décès du crédit-rentier, usufruitier du bien. Mais là aussi on est sur une cible d'investisseur compte tenu du caractère aléatoire du décès du tiers usufruitier.

Le principe peut être adapté au détachement (et non démembrement) du foncier du bâti. C'est ce qui prévaut dans le Bail Réel Solidaire (BRS). L'acquéreur ne devient propriétaire que du bâti, le foncier étant détenu par un organisme foncier (OFS), généralement public ou institutionnel, qui exigera le paiement d'une redevance de location durant toute la durée d'occupation. Les plus anciens d'entre vous se souviendront peut-être du Pass-Foncier qui fonctionnait sur le même principe.

Pour ce qui concerne la coacquisition, le dispositif est le fait de proptechs. Les modalités varient, mais le principe est le même. L'investisseur achète aux côtés des acquéreurs, en contrepartie d'un droit à une quotité du prix de cession du bien -ou avec une option de rachat de cette participation - calculé selon le niveau de participation à l'achat et à la durée d'immobilisation de la participation. Tout récemment, une jeune proptech a assorti son intervention à la réalisation de travaux pour améliorer la performance énergétique du bien, ce qui rassure également la valeur de l'actif à sa cession future.

Côté financement, aux différentes catégories correspondent des typologies de prêts. Par exemple, s'agissant des achats destinés à être la résidence principale de l'acquéreur, ces derniers pourront faire appel aux prêts réglementés (PTZ, PAS, prêt conventionné...) sous réserve du respect des conditions d'éligibilité, mais aussi à toutes les formes de crédit bancaire de secteur libre.

Pour le BRS et le PSLA, les dispositifs sont destinés quasi-exclusivement à la primo-accession et aux ménages modestes, et sont conditionnés par les critères d'éligibilité correspondants.

Pour les projets portés par des investisseurs, seules les solutions de crédit « classiques » sont possibles, avec les règles d'octroi propres à chaque banque.

Dans tous les cas, l'analyse projective des revenus et de l'endettement est primordiale, pour éviter des mauvaises surprises, notamment en sortie de période locative, ou de projets parallèles.